Archive for the ‘vivienda’ Category

Gigantes de hormigón y ¿ ahora qué ?.

Jueves, noviembre 8th, 2012

Gigantes de hormigón, hemos convertido nuestro paisaje de solares para construir en esqueletos de hormigón a medio terminar.

La burbuja inmobiliaria no solo a frenado la actividad si no que también ha cambiado el paisaje de nuestras ciudades. Nos estamos acostumbrando a ver gruas inmóviles, solares vallados, materiales apilados y viviendas a medio terminar que quizás no se terminen nunca o acaben siendo derribadas.

Edificios en construcción.

El problema es que los promotores constructores no han podido finalizar las obras, llámese por falta de clientes, por falta de financiación o por falta de previsión.

Han preferido dejar las construcciones a medio terminar, esperando a tiempos mejores o entregarlas a los bancos.

En el primero de los casos, el futuro inmediato y a medio plazo es que esas obras no se acabarán, con el consiguiente ataque al entorno paisajístico y peligro de que sean utilizadas por terceros para refugiarse o quien sabe que.

En el segundo de los casos, los bancos no tienen intención, ni es su negocio, terminar las obras y poner en venta las mismas, con lo que la consecuencia es la misma que en el primer caso.

¿Soluciones ?, nadie puede meter mano a algo que es de ámbito privado y ordenar que se acabe de construir o que sea demolido.

Entonces, porque no, una ley que obligue a derribar edificios a medio terminar, que tengan más de 5 ó 10 años de antiguedad desde la paralización de las obras. Dejando la opción al propietario, banco, empresa o particular, a finalizar la construcción o derribarlo, corriendo con los gastos que conlleve tal acción.

No se pero creo que alguna medida se deberá adoptar para no convertir algunas ciudades o pueblos, en lugares fantasmas que nos recuerden que alguna vez este país fue un vergel para la construcción indiscriminada, de viviendas.

Pintura y el papel pintado.

Domingo, octubre 21st, 2012

Las modas cambian con los gustos y preferencias de los usuarios, y sin duda la vuelta al papel pintado es una muestra de ello.
Paple pintado.
Hemos pasado de pintar las paredes en liso a pintar las paredes sobre gotelé. En su época el gotelé hacia furor pero llegó el momento que nos cansamos de las paredes rugosas y granuladas donde se acumula facilmente la suciedad.

Muchos usuarios se plantearon alisar las paredes y pintar sobre liso con colores que antes eran impensables en una vivienda, colores fuertes como el granate, negro, verde, azul, etc.

Ahora parece que volvemos al clásico color blanco o amarillo, de toda la vida, pero combinado con papel pintado hasta media altura y cenefas de separación entre pintura y el papel.

Según sea la estancia, dormitorio de adultos o niños, existen multitud de combinaciones diferentes. Se trata de un material que cualquiera puede colocarlo con un mínimo de gusto.

Siempre que la pared esté completamente lisa, apliquemos la cola a la pared y al papel, y peguemos el papel siguiendo un nivel recto previamente trazado, podemos disfrutar de un toque diferente en nuestro dormitorio.

Quizás sea menos habitual poner papel pintado en el hall, salón y pasillo, pero eso no quita para que busquemos un papel sobrio, sin ornamentos, para colocarlo también en estas estancias.

Por poco dinero podemos dar un aspecto más alegre y diferente, a las paredes de nuestra vivienda.

Los contadores del agua

Miércoles, agosto 29th, 2012

Los contadores del agua antiguamente se colocaban dentro de las viviendas debido a que los constructores ni las normativas vigentes, planteaban habilitar un cuarto específico para colocar todos los contadores centralizados.

Cuarto contadores.

Sin embargo la normativa actual obliga a crear un cuarto para instalar todos los contadores, de los vecinos. Esta era una petición planteada por las compañías suministradoras que buscaban una mayor comodidad y efectividad a la hora de llevar el control de los contajes.

La situación anterior y todavía en muchas viviendas, obligaba a llamar puerta por puerta para poder acceder a las viviendas y controlar el gasto de los usuarios. Con el inconveniente de no poder acceder a muchas viviendas y contar el consumo.

Actualmente, en viviendas con una antiguedad de menos de 40 ó 30 años, los cuartos de contadores facilitan la labor de las compañías que disponen de llaves normalizadas, unitarias para los cuartos de contadores y en una sola visita, controlan el consumo de todos los vecinos.

Cada contador del agua dispone de su llave individual de corte, antes y después del mismo y ramal directo hasta la vivienda o local, de cada vecino de la comunidad.

Así mismo, existe una llave general que bloquea el suministro de agua de todos los contadores.

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Aislamiento de la vivienda.

Viernes, mayo 18th, 2012

Tenemos una mayor conciencia del ahorro energético que hace unos años. El respeto por el medio ambiente y a la vez el ahorro económico, nos hacen tomar medidas a conseguir tal fín, y aislar nuestras viviendas.

Pero también debemos pensar en nuestros vecinos y aislar las viviendas acústicamente.

Aislamiento del suelo.

En reformas de viviendas de madera, donde los suelos normalmente están desnivelados y obliga a suplementar con otro suelo, sin modificar el original, ofrece la oportunidad de colocar aislamientos térmicos y acústicos.

La lana de roca (foto), de un material compacto y flexible, insertada entre los rastreles, ofrece una solución perfecta.

Se aminora el impacto del ruido de un modo notable y se consigue un ahorro en el sistema de calefacción, necesitando menos calorías para calefactar las viviendas.

En obra nueva, tenemos como se mezcla el hormigón con productos que compactan el suelo y aisla de forma térmica.

Otra solución eficaz y económica es el poliuretano proyectado que se adhiere a las paredes y techos, y en función de su grosor ofrece un mayor aislamiento.

No obstante han surgido muchos productos que dan buen servicio y garantía de aislamiento.

Reforma piso incendiado.

Viernes, abril 20th, 2012

Los accidentes domésticos pueden ser de diversa índolo, pero sin duda uno de los más graves puede ser el incendio de nuestra vivienda. Las cuasas pueden ser muchas, desde un descuido al cocinar con una cocina de gas, una estufa con funcionamiento defectuoso, una chispa provocada por una instalación eléctrica vieja o sin protección, etc.

Afortunadamente y gracias a los servicios de extinción de incendios, los incendios se suelen sofocar antes de que se produzcan grandes males personales y materiales.

Reformar el piso.

Después del incendio toca reformar la vivienda incendiada y la labor es muy costosa por el poder de destrucción del fuego. Practicamente podemos afirmar que lo único que se salvan son los tabiques y fachada exterior. El resto, cocina, baños, suelos y los techos necesitan ser reformados para que puedan volver a su estado anterior.

Un ejemplo de los destrozos son las ventanas, en el caso de la foto la persiana era de plástico y se ha quedado como el chicle por efecto del calor. Si en este caso si la ventana hubiera sido también de PVC, habría sido imposible abrir la ventana y las personas que estaban dentro no podrían ventilar la vivienda y las consecuencias serían catastróficas.

Los muebles de cocina, suelos de madera, techos de escayola, yeso, sanitarios, armarios, puertas, etc, se queman o se quedan ennegrecidos y son insalvables. Necesitan una sustitución completa ya que no son recuperables.

Cuando los bomberos apagan el incendio, la vivienda se inunda de agua y resulta muy complicado quitar la humedad existente a posteriori, de ahí que sea necesario mucho tiempo y medios mecánicos de secado, para poder realizar la reforma sin que afecte a los materiales nuevos.

Si la vivienda está asegurada contra incendios, el seguro tendrá que cubrir la reparación o reforma, pero no suelen pagar todo el coste completo. No valoran todos los elementos internos a precio real y siempre indemnizan a la baja. Por lo tanto por muy asegurado y mucho que te pagen, en el incendio siempre se pierde.

Para evitar los incendios hay que tener una instalación eléctrica moderan, con seguridades y con sistemas de detección de incendios. Además en sistemas de calefacción y agua caliente, a gas, hay que realizar un mantenimiento e inspecciones periódicas, exigidas por ley.

Casas más eficientes, ¿consecuencias?

Viernes, febrero 10th, 2012


El gobierno prepara la normativa por la cual, las viviendas que se compren o se alquilen, deberán contar con un certificado de eficiencia energética.

Antes del 1 de enero de 2013, igual que ocurre en Europa, las viviendas que se pongan a la venta o se utilicen para el alquiler, tendrán la obligación de disponer del correspondiente certificado que demuestre lo eficaz que es dicha vivienda en cuanto al consumo energético.

El objetivo inicial es conseguir viviendas más respetuosas con el medio ambiente y que consuman menos energía.

Viviendas más eficientes energeticamente.

Actualmente las viviendas de obra nueva ya tienen la obligatoriedad de disponer de dicho certificado y se pretende ahora, que también las viviendas de segunda mano dispongan del certificado de eficiencia energética.

El coste aproximado de dicho certificado supondrá alrededor de 250 € para una vivienda tipo de 100 m2.

Los propietarios de las viviendas estarán obligados a disponer del certificado, donde se acompañará un estudio y  recomendaciones para mejorar su eficacia, expedido por la empresa emisora del informe.

Se encuadrará cada vivienda dentro de una escala desde la A, como vivienda más eficiente hasta la G, como menos eficiente. Este sistema es similar al utilizado actualmente para los electrodomésticos.

 

Consecuencias:

Esta normativa tiene varias consecuencias inmediatas que consideramos importantes reseñar.

          Los propietarios  tendrán que rascarse el bolsillo para cumplir con la legalidad.

          Surgirán empresas especializadas  en la emisión del correspondiente certificado.

          Los usuarios que alquilen o compren una vivienda, tendrán una información muy valiosa para decidirse por un inmueble u otro. Conociendo lo que se pueden ahorrar o gastar, en energía.

          Los propietarios se verán obligados a mejorar energéticamente sus viviendas, para vender o alquilar las mismas, en mejores condiciones que el resto del mercado.

          Última y muy importante para las empresas de reformas, se reactivará el mercado de obras, reformas y rehabilitación. Por tanto más trabajo y quizás menos paro.

Fachada ventilada y aislada.

Jueves, febrero 24th, 2011

Con el fin de evitar humedades, condensaciones y para aislar termicamente, se instalan las fachadas ventiladas.

Son un buen sistema para conseguir las principales funciones que debe tener una fachada exterior.

Evitar las humedades, mediante el sistema aislante y de separación entre la parte exterior y la interior. Ambas caras no están en contacto y por tanto el agua no penetra, aunque filtre por las uniones entre las planchas de pizarra. Si en algún momento el agua traspasa la fachada, la cámara interior permite que el agua caiga a la calle sin tocar el interior de la vivienda. En la foto tenemos como material exterior la pizarra pero existen muchas variedades de piedras, planchas , etc.

Fachadas ventiladas.

No a las condensaciones, porque el material de poliuretano rompe el puente térmico y no hay contacto entra el interior y exterior, de este modo, hay una ventilación constante y un no contacto de ambas caras. Imposible de que se produzca la condensación.

Aislamiento térmico, el calor generado en el interior del local, es más difícil que escape al exterior por el aislante de poliuretano en formas de planchas. Lás pérdidas de kcalorías son menores por la alta densidad del poliuretano y por tanto es un mál conductor térmico. Impidiendo las fugas de calor.

Por último, lo estético y facilidad de instalación. Esteticamente las fachadas ventiladas no tienen nada que envidiar a cualquier fachada con ornamentos decorativos.

Se instala con facilidad colocando guías metálicas, planchas de poliuretano y las planchas de pizarra exteriores que se sujetan a las guías.

Las fachadas ventiladas dan solución a muchos problemas típicos en la construcción de las viviendas.

Tubos en mal estado.

Viernes, enero 21st, 2011

¿ Qué sorpresas nos podemos encontrar dentro de las paredes ?, pues una de ellas es que los tubos del agua estén en mal estado.

Si hacemos la reforma antes de que los tubos revienten, nos evitaremos muchos disgustos. Sin embargo, quizás no tenemos intención de reformar la cocina o el baño, de manera inmediata.

Tubos de hierro.

¿ Cómo saber si los tubos están mal ?. Hay que seguir una serie de pautas y pistas. Si la vivienda es de nueva construcción, construida de hace 15 o 20 años hasta nuestros días, los tubos serán de cobre, polietileno, etc, entonces deficilmente estarán en mal estado. Los tubos de cobre, plástico, etc, no se pudren y no corremos el riesgo de que estén podridos como los de la foto.

Si la casa tiene más de 20 años, probablemente utilizaron tubos de hierro para hacer las instalaciones del agua. No hay que alarmarse, esto no quiere decir que están podridos. Los tubos de hierro pueden aguantar 30 o más años sin que se pudran. El problema viene cuando se ha utilizado arena de playa o cal, en la construcción, porque estos materiales atacan al hierro y lo deterioran con el paso del tiempo.

Podemos hacer dos cosas para asegurarnos del estado de nuestros tubos. Preguntar a un albañíl si nos puede decir que material han empleado en la construcción de la casa y como segunda opción, preguntar a los vecinos que hayan hecho reformas en casa, para saber como estaban los tubos viejos del agua, cuando los quitaron y pusieron nuevos.

No obstante, un seguro para nuestra vivienda, nos puede cubrir en el caso de que reviente algún tubo, que ojala no suceda y no coronemos de agua a los vecinos de las plantas bajas. Por lo menos no nos afectará a nuestro bolsillo de un modo importante.

Contador del agua

Viernes, diciembre 10th, 2010

El contador del agua es el elemento imprencisdible y obligatorio en toda instalación individual de agua. Ya se sabe que consumimos un bien natural y hay que pagar por ello, para eso trabaja el contador para contar a otros cuanto consumimos. Es el chivato que tenemos en casa o en un cuarto de la comunidad habilitado expresamente para ello.

Actualmente, en obra nueva, se instalan los contadores en un cuarto, accesible para los inspectores o personal de la compañía de aguas correspondiente a nuestra ciudad. El motivo es poder visualizar todos los contadores sin tener que llamar a cada vecino y visitar su vivienda para poder comprobar el contaje de cada contador.

Contador del agua.

Antiguamente no se planteaban habilitar una zona común para los contadores de los vecinos, pensando que podía ser un espacio perdido y también por el hecho de que sacar una instalación individual para cada piso desde el cuarto de contadores es más costoso que poner un tubo general para todos y después sacar acometidas en cada piso.

Esta forma de construir las instalaciones está generando muchos problemas en la actualidad. Por enumerar algunos de ellos podemos afirmar que tener el contador de agua en la vivienda, es un trasto que no es precisamente muy estético. Aunque cuando se realizan las reformas en las viviendas, se tiende a ocultarlos dentro de armarios o bajo el fregadero, con el consiguiente incordio para el inspector que debe doblar los riñones o quitar los útiles de la limpieza que normalmente tapan el contador.

Otro porblema es que cada cierto tiempo, un señor tiene que entrar en nuestra casa, pasearse por la misma, hacer ruta turística por la misma, hasta llegar al contador, apuntar el contaje y marcharse. Además no se porque esto siempre pasa en los momentos más inoportunos de nuestro que hacer diario. A nadie le gusta recibir visitas inesperadas y menos de un extraño.

El consejo es que si tenemos la posibilidad de trasladar el contador a una zona común, patio, fachada, etc, hacerlo para evitar que el inspector entre en nuestra vivienda y pueda visualizarlo desde fuera. ¿ Cuando se puede hacer esto ?, cuando reformemos la vivienda, cuando vayamos a pintar, cambiar un techo falso o levantar la madera, se puede desplazar la acometida sin ningún problema, sobre todo ahora con los tipos de tuberías como las de multicapa que se pueden meter por cualquier hueco.

Pensar que para todos los casos hay soluciones, más o menos costosas.

La microgeneración.

Jueves, octubre 21st, 2010

La microgeneracion es el sistema para producir energía a pequeña escala, para suministro a edificios, comunidades de vecinos o viviendas individuales.

Se trata de un sistema donde producimos electricidad y calor con el empleo de una sola  energía, como son el gas natural o el gasóleo.Microgeneración.

Con un equipo de tamaño similar a los electrodomésticos normales de las vivienda y con el gasto actual para en agua caliente y calefacción,  podemos generar  kw/hora de energía eléctrica.

Podemos generar electricidad  a pequeña escala y junto a los puntos de consumo, con microaerogeneradores,
con placas fotovoltaicas o con pilas de combustible, evitando las pérdidas de la energía que se suelen producir durante su transporte.

La microgeneración ayuda a reducir las emisiones de carbono por ser necesario memos combustible para producir más energía. Con esto conseguimos un mayor respeto del medio ambiente.

Reformas y presupuestos.

Jueves, octubre 7th, 2010

Llevo muchos años vinculado al sector de las reformas y me experiencia me dice que los presupuestos iniciales de las reformas, nunca se justan al cálculo inicial al terminar la obra.

Nos proponemos un gasto incial e incluso nos mentalizamos para no salirnos del mismo, ni un euro. Sin embargo durante el transcurso de la obra, suelen suceder imprevistos, que como su nombre lo indica, no se pueden preveer.

Casos muy normales son: querer aprovechar parte de las instalaciones de fontanería y encontrarnos que no están en buenas condiciones, decidirnos por materiales que por algo más de dinero no ofrecen mejores prestaciones, tener que cambiar techos que se rajen durante la obra, bajantes generales que pasan por la vivienda y que merezcan la pena ser sustituidas, no encontrar azulejos que nos gusten y se ajusten al precio que nos hemos marcado por m2, escojer otro tipo de baldosas, de griferías, de puertas, de escayola, de muebles de cocina y así una infinidad de circustancias.

No podemos hablar de porcentajes para calcular el desfase en los presupuestos, pero si considero que un 20 % como mínimo, se ajusta bastante a la realidad.

Esto hace que durante la obra vayamos cambiando nuestra mentalidad de ahorro y pensar en el ” ya que estoy metido en la obra, merece la pena….”.

Los cálculos de los presupuestos se hacen con las matemáticas pero no matematicamente siempre se acierta.

Materiales de reformas.

Martes, octubre 5th, 2010

La variedad de materiales y marcas existentes en el mercado, abren un amplio abanico para los usuarios que quieren hacer reformas en sus viviendas.

En ocasiones, por capricho del destino, los usuarios visitan las tiendas de materiales o almacenes, y escojen materiales que habitualmente no hay en stock. El problema puede venir cuando algunos materiales solo se suministran bajo pedido.

¿ Qué significa esto ?, que el material es fabricado exclusivamente para un pedido que realiza un cliente. Estos materiales pueden tardar hasta meses, ya que el fabricante no para la producción de otros pedidos y espera a tener más pedidos sobre el mismo material y así cambiar el orden habitual de fabricación.

Si el cliente lo tiene claro y no cambia de opinión, no hay problema, tiene paciencia, lo tiene asumido, pero previamente es informado de los plazos de entrega. La pega puede venir cuando empiezan a dar su opinión la vecina, el amigo, el familiar, etc, que como han realizado la reforma de su vivienda ya se consideran expertos reformistas y pueden hacer cambiar de opinión al cliente y tirar por la borda todo lo que el profesional le haya aconsejado.

El peor enemigo de un profesional no es el cliente, porque en principio contrata a este considerando su buena profesionalidad, lo peor es tener que intentar convencer de algo, a terceras personas que la reforma ni les va ni les viene, pero si buscan protagonismo intentando aconsejar al cliente del profesional.

Ya lo dijo un entrenador de futbol, ” En España hay más de 40 millones de entrenadores”. Parece ser que sabemos de todo y no sabemos de casi nada.

Un filosofo griego, en un momento de cordura dijo: ” Sólo se que no se nada”.

Responsabilidades

Lunes, septiembre 7th, 2009

El viernes pasado (4 de septiembre) el diario Expansión publicaba una entrevista al coordinador del Observatorio de la vivienda del Consejo del Notariado y Garrigues”, Ignacio Navas, en la que el experto realiza una crítica tanto a las administraciones como a las entidades financieras como corresponsables del estado del mercado inmobiliario.

 En el caso de la responsabilidad de la Administración valga de ilustración la cita que el periódico recoge en el titular de la entrevista: “El coste fiscal de adquirir una vivienda es un disparate”. Navas cifra este disparate: “Pagar los impuestos por comprar una casa equivale al sueldo de dos o tres años”.

 Entonces, y esta reflexión es mía, suponiendo que destinemos un tercio de nuestro sueldo a la hipoteca, resulta que durante 6 a 9 años ¡sólo pagamos impuestos!

 Para el experto del Consejo del Notariado y Garrigues, esta presión fiscal supone un “abuso” de la Administración; prima la “voracidad recaudadora” de Hacienda, frente a la defensa de los derechos del ciudadano.

El espacio que la información dedica a los pecados del sector financiero es menor, pero Navas es riguroso al afirmar que el comportamiento de este sector ha sido tan codicioso como el del inmobiliario, es más, “no sólo ha colaborado en la lucha hacia el beneficio sino que ha manipulado el mercado inmobiliario” en búsqueda de más beneficio.

¿Cómo? Navas indica dos procedimientos: Con las sobretasaciones de inmuebles, consiguiendo así dar la mayor financiación posible, y “creando productos financieros que escapaban a la regulación del mercado inmobiliario”.

Desde mi punto de vista esta responsabilidad dirigida al sector financiero español es especialmente interesante ya que, desde el principio de la crisis este sector ha pretendido mostrarse  inmaculado, libre de culpa y como el único que ha actuado con responsabilidad social. La  culpa siempre ha sido de un descontrolado sistema financiero extranjero, de un sector inmobiliario con síndrome de Tragantua o de una sociedad trasnochada que insistía en vivir por encima de sus posibilidades.

 Navas señala claramente que las entidades financieras, “sobretasan” los inmuebles, por lo cual alguna responsabilidad tendrán en el sobrecoste de la vivienda, de la burbuja inmobiliaria, y de las consecuencias sociales y económicas que para muchas familias tiene el brusco ajuste actual.

 Por otra parte, nadie desconoce que durante los años de fuerte crecimiento, las entidades financieras han estado ofertando hipotecas al 120 por cien, ofertas que metían por los ojos a sus clientes. ¿No  han sido los bancos los que en muchas ocasiones han ofrecido a sus clientes una imagen exagerada de sus posibilidades?

En tercer lugar, Navas destaca que las entidades financieras españolas también han hecho uso de productos financieros que “escapaban a la regulación del mercado hipotecario”, como los “créditos revolving”.

La crítica que Navas hace a la Administración es muy relevante ya que es un dato poco conocido y que no suele entrar en debate, aunque el argumento es discutible: Navas señala que la “voracidad recaudatoria” de la Administración va en detrimento del derecho ciudadano a la vivienda, pero se le podría responder que la recaudación de impuestos se utiliza para garantizar los derechos a los ciudadanos (incluido el de la vivienda).

Dejo abierto el debate.El pretexto de la entrevista realizada a Ignacio Navas en Expansión era la publicación de su libro Claves para afrontar la crisis inmobiliaria, en la editorial La ley.

Averías y seguros

Miércoles, abril 1st, 2009

Parece ser que en esta vida no estamos seguros de nada y contratamos seguros para todo, que si seguro para el coche, para la moto, para las vacaciones, para garantizarnos el cobro de un alquiler, para el perro,… y para la vivienda.

Quien no tiene contratado un seguro del piso para posibles averías, roturas o desperfectos que se puedan originar en nuestra casa. Pensamos que el seguro nos cubre todo y o mucho me equivoco, después de ver muchas averías y tratar con particulares que tenían contratada una póliza de seguro, eso no es así.

Normalmente, los seguros, salvo excepciones, solo cubren las reparaciones de las averías y los daños ocasionados a terceros por nuestra vivienda.

Por ejemplo en el caso de averías de fontanería, gas, calefacción, etc, los seguros solo abonan los costes de reparar dichas roturas, no cubriendo la mano de obra y materiales de picar las paredes para localizar las mismas ni el tapado o cubrimiento para dejarlas en su estado inicial. Es decir si se pica un suelo para sustituir una tubería rota, el seguro pagará el coste del material y mano de obra de poner nueva la tubería en cuestión y no el resto del trabajo como pueda ser la albañilería.

No pongo en duda que existan seguros que cubran todo lo referente a cualquier avería en la vivienda, un tipo todo riesgo y no solo a terceros, aunque pienso que puede ser lo menos habitual.

En ese caso, nos tenemos que ASEGURAR de nuestro seguro.